¿Heredaron una Casa y No se Ponen de Acuerdo para Vender?

Heredar una casa entre varios hermanos o familiares puede convertirse rápidamente en un problema cuando cada heredero tiene una idea diferente sobre qué hacer con el inmueble.

Uno quiere vender.

Otro quiere conservar la casa.

Otro vive dentro de ella.

Alguno considera que el precio ofrecido es demasiado bajo.

Y, en ocasiones, uno de los herederos simplemente se niega a firmar cualquier documento relacionado con la venta.

Entonces aparece una pregunta frecuente: ¿qué se puede hacer cuando heredaron una casa y no se ponen de acuerdo para vender?

En Colombia existen mecanismos jurídicos para resolver este tipo de conflictos. Sin embargo, antes de definir la estrategia es indispensable establecer algo fundamental: si la sucesión todavía está pendiente o si el inmueble ya fue adjudicado a los herederos y actualmente existe una copropiedad.

En Duque Ortiz Abogados contamos con experiencia en derecho civil, sucesiones, conflictos patrimoniales, copropiedades y procesos divisorios. Analizamos el estado jurídico del inmueble y la situación de cada heredero para determinar cuál es el mecanismo adecuado para terminar el conflicto.

¿Se puede vender una casa heredada si uno de los herederos no quiere?

Cuando todos los herederos están de acuerdo, vender puede resultar relativamente sencillo una vez se encuentran jurídicamente habilitados para disponer del inmueble.

El problema surge cuando no existe unanimidad.

Un heredero no puede simplemente firmar por los demás ni vender unilateralmente la participación que pertenece a los otros.

Pero eso tampoco significa que una sola persona pueda necesariamente mantener bloqueado el inmueble de manera indefinida.

Debe establecerse en qué etapa jurídica se encuentra la herencia.

Existen dos escenarios completamente diferentes:

la sucesión todavía no ha terminado, o

la sucesión ya terminó y el inmueble fue adjudicado a varias personas en común y proindiviso.

La solución jurídica cambia dependiendo de cuál de estas situaciones exista.

Primer escenario: la sucesión todavía no ha terminado

Cuando una persona fallece dejando una casa y varios herederos, no debe asumirse automáticamente que ya existe una copropiedad ordinaria susceptible de ser tratada exactamente igual que cualquier otro inmueble compartido.

Primero debe determinarse y liquidarse jurídicamente la sucesión.

El Código General del Proceso regula el trámite de las sucesiones testadas, intestadas o mixtas y establece el procedimiento mediante el cual se identifican los interesados, activos, pasivos y bienes que integran el patrimonio sucesoral.

En esta etapa pueden presentarse discusiones sobre:

• quiénes son los herederos;

• qué bienes forman parte de la herencia;

• qué porcentaje corresponde a cada persona;

• existencia de testamento;

• deudas del causante;

• derechos del cónyuge o compañero permanente;

• sociedad conyugal pendiente;

• avalúo de los bienes;

• y forma de realizar la partición.

Por eso, si la sucesión todavía se encuentra pendiente, el primer problema jurídico no necesariamente es un proceso divisorio: puede ser necesario tramitar o culminar primero la sucesión y la correspondiente partición. El CGP regula específicamente este procedimiento a partir del artículo 487.

Segundo escenario: la casa ya fue adjudicada a varios herederos

Aquí la situación cambia.

Supongamos que la sucesión ya terminó y mediante la correspondiente adjudicación tres hermanos quedaron registrados como propietarios de una casa.

Cada uno tiene ahora una participación sobre el mismo inmueble.

Puede ocurrir, por ejemplo:

• hermano A: 50 %;

• hermano B: 25 %;

• hermano C: 25 %.

Si posteriormente uno quiere vender y los demás no llegan a un acuerdo, ya podemos encontrarnos frente a una verdadera controversia de copropiedad.

En estas circunstancias debe estudiarse la procedencia del proceso divisorio.

El artículo 406 del Código General del Proceso dispone que todo comunero puede pedir la división material de la cosa común o su venta para que posteriormente se distribuya el producto.

Un heredero no necesariamente puede bloquear la propiedad para siempre

Esta es una de las principales preocupaciones de nuestros clientes.

Es común escuchar frases como:

“Mi hermano dice que jamás va a vender”.

“Uno de los herederos no firma nada”.

“Somos cinco y solamente uno se opone”.

“Un hermano vive en la casa y no quiere salir”.

La negativa de una persona puede impedir una compraventa voluntaria de la totalidad del inmueble.

Pero cuando jurídicamente ya existe una copropiedad, debe analizarse si los demás propietarios pueden solicitar judicialmente la terminación de esa comunidad.

Ese es precisamente uno de los objetivos del proceso divisorio.

¿Qué es el proceso divisorio entre herederos?

Una vez el inmueble ha sido adjudicado y varias personas aparecen jurídicamente como copropietarias, puede existir la posibilidad de acudir al proceso divisorio para terminar esa comunidad.

El artículo 406 del Código General del Proceso establece que la demanda debe dirigirse contra los demás comuneros.

También exige acreditar que demandante y demandados son condueños y, cuando se trata de un inmueble, acompañar el certificado correspondiente sobre la situación jurídica y tradición del bien.

Además, debe aportarse un dictamen pericial que determine:

• valor del inmueble;

• tipo de división procedente;

• eventual partición;

• y valor de las mejoras cuando estas sean reclamadas.

Por ello, iniciar correctamente este proceso exige mucho más que demostrar que existe una discusión familiar.

¿La casa se divide o se vende?

Esta es una de las preguntas centrales.

La ley distingue entre división material y venta de la cosa común.

El artículo 407 del Código General del Proceso establece que la división material procede cuando el bien puede dividirse físicamente sin que los derechos de los copropietarios se desmejoren con el fraccionamiento.

En los demás casos procede la venta.

Esto significa que no todas las propiedades heredadas tendrán la misma solución.

Ejemplo: tres hermanos heredan una casa

Supongamos que tres hermanos reciben una vivienda de sus padres.

La sucesión termina y los tres quedan registrados como propietarios.

Dos quieren vender.

El tercero vive dentro de la casa y afirma que no venderá porque el inmueble perteneció a sus padres.

Desde el punto de vista emocional, pueden existir razones familiares importantes.

Desde el punto de vista jurídico, sin embargo, debe establecerse si los demás comuneros están obligados a permanecer indefinidamente vinculados al inmueble.

Si la vivienda no puede dividirse materialmente de manera jurídicamente adecuada, puede estudiarse la solicitud de venta mediante proceso divisorio.

¿Qué pasa si solamente uno de los hermanos quiere vender?

El número de propietarios que quieren vender no es el único criterio relevante.

El artículo 406 utiliza una expresión importante: todo comunero puede pedir la división material de la cosa común o su venta.

Por eso, una persona que jurídicamente ya aparece como copropietaria puede tener mecanismos para buscar la terminación de la comunidad aunque los demás no compartan su decisión.

Naturalmente, primero deben verificarse los títulos y las circunstancias particulares del inmueble.

¿Qué pasa si un hermano vive en la casa heredada?

Esta situación es extremadamente frecuente.

Después del fallecimiento de los padres, uno de los hijos continúa viviendo en la propiedad.

Pasan varios años.

Los demás quieren vender, pero el ocupante sostiene que no permitirá ninguna negociación.

Que un heredero utilice el inmueble no significa automáticamente que desaparezcan los derechos de los demás copropietarios.

Debe analizarse:

• cómo aparece registrada la propiedad;

• desde cuándo ocupa el inmueble;

• bajo qué circunstancias;

• quién paga impuestos;

• quién realiza reparaciones;

• si existen mejoras;

• si recibe rentas;

• y si se han presentado otras situaciones jurídicas relevantes.

La ocupación debe estudiarse como parte de la estrategia, no como una razón automática para abandonar la posibilidad de terminar la copropiedad.

¿Y si el heredero dice que tiene más derechos porque cuidó a sus padres?

Este argumento también aparece con frecuencia.

Una persona puede haber vivido con el causante, acompañado a sus padres durante años o asumido determinados gastos.

Esto puede tener relevancia en ciertas controversias jurídicas dependiendo de los hechos y de las pruebas.

Pero no debe confundirse automáticamente el cuidado personal o la convivencia con un porcentaje de propiedad diferente al establecido jurídicamente.

Los derechos sobre el inmueble deben determinarse a partir de la sucesión, los títulos, eventuales disposiciones testamentarias, adjudicaciones y demás documentos correspondientes.

¿Qué pasa si uno pagó todas las mejoras?

Otro conflicto común aparece cuando un heredero afirma haber invertido importantes cantidades de dinero en la vivienda.

Puede haber realizado:

• remodelaciones;

• ampliaciones;

• construcción de nuevas habitaciones;

• cambio de cubierta;

• mantenimiento estructural;

• cerramientos;

• obras de infraestructura;

• u otras mejoras.

Cuando jurídicamente existe ya una copropiedad y se inicia un proceso divisorio, las mejoras pueden ser objeto de reclamación.

El artículo 412 del Código General del Proceso regula expresamente esta materia y exige que el comunero que reclame mejoras las especifique y acompañe el correspondiente dictamen pericial sobre su valor.

Por esta razón es importante conservar facturas, contratos, comprobantes, transferencias, fotografías y cualquier elemento que permita demostrar las inversiones realizadas.

¿Qué pasa con los impuestos y gastos pagados por un solo heredero?

También puede ocurrir que durante años una sola persona haya pagado:

• impuesto predial;

• administración;

• reparaciones necesarias;

• seguros;

• cuotas extraordinarias;

• u otros gastos relacionados con el inmueble.

Estos elementos deben documentarse.

Dentro del proceso divisorio, los gastos comunes de la división material o de la venta corresponden a los comuneros en proporción a sus derechos, salvo acuerdo diferente. El artículo 413 también contempla reglas para quien haya asumido gastos correspondientes a otro comunero.

Cada concepto debe analizarse separadamente para establecer si jurídicamente procede su reconocimiento.

¿El dinero de la venta se reparte por partes iguales?

No necesariamente.

Todo depende de los porcentajes finalmente adjudicados.

Si cuatro hermanos son propietarios cada uno del 25 %, la distribución partirá de esas participaciones.

Pero podrían existir porcentajes diferentes.

Por ejemplo:

• un heredero tiene 50 %;

• otro 30 %;

• y otro 20 %.

El hecho de que todos sean hermanos no significa jurídicamente que siempre deban tener exactamente el mismo porcentaje.

La adjudicación sucesoral y los títulos son los documentos que deben revisarse.

¿Un heredero puede comprar la parte de los demás?

Sí puede existir una negociación voluntaria.

De hecho, en muchas familias esta puede ser una solución práctica.

Por ejemplo, si uno de los hermanos quiere conservar la casa de sus padres, podría negociar la adquisición de los derechos correspondientes a los otros copropietarios.

Cuando ya existe un proceso divisorio, también deben estudiarse los mecanismos procesales relacionados con el derecho de compra.

La estrategia debe definirse desde el principio según el verdadero interés del cliente.

No es igual representar a quien quiere vender el inmueble que representar al heredero que quiere conservarlo.

¿Se puede vender solo la parte de un heredero?

Debe diferenciarse la propiedad total del inmueble de una cuota o derecho de copropiedad.

Una persona no puede vender unilateralmente la participación perteneciente a los demás.

Sin embargo, existen negocios jurídicos relacionados con derechos o cuotas.

Antes de tomar esta decisión debe analizarse cuidadosamente el efecto económico.

Una participación indivisa sobre una casa puede ser comercialmente muy diferente de la venta del inmueble completo.

Por eso, en muchos casos el verdadero objetivo del cliente no es vender únicamente su cuota: es conseguir terminar la copropiedad.

¿Qué ocurre si todavía no han hecho la sucesión?

Este punto es fundamental.

Si la casa continúa registrada únicamente a nombre de la persona fallecida y la sucesión no se ha liquidado, no debe plantearse el caso como si todos los familiares ya fueran propietarios registrales ordinarios del inmueble.

Primero debe establecerse la calidad de los interesados y tramitarse correctamente la sucesión.

El artículo 487 del Código General del Proceso regula la liquidación judicial de las sucesiones testadas, intestadas o mixtas.

Solamente después de identificar correctamente la situación sucesoral puede determinarse qué mecanismo corresponde utilizar respecto del inmueble.

No confunda sucesión con proceso divisorio

Esta distinción puede evitar demandas incorrectamente planteadas.

Sucesión: busca liquidar el patrimonio de la persona fallecida y establecer la adjudicación correspondiente.

Proceso divisorio: busca terminar una comunidad existente entre personas que ya son condueñas del bien.

Puede ocurrir que un conflicto familiar pase primero por una sucesión y posteriormente, una vez adjudicado el inmueble a varios herederos, derive en un proceso divisorio.

Por eso es indispensable revisar la documentación antes de escoger el procedimiento.

¿Cuánto vale la casa heredada?

El valor del inmueble puede convertirse en otra fuente de conflicto.

Un hermano considera que vale $300 millones.

Otro afirma que vale $500 millones.

Otro quiere aceptar la primera oferta disponible.

Las decisiones patrimoniales no deberían tomarse únicamente sobre apreciaciones personales.

Cuando se adelanta un proceso divisorio, la ley exige aportar un dictamen pericial que determine el valor del bien y el tipo de división procedente.

Esto convierte el avalúo en un elemento central para proteger los intereses económicos de los copropietarios.

¿Qué pasa si la casa tiene hipoteca o embargo?

Antes de definir cualquier estrategia debe estudiarse el certificado de tradición y libertad.

Puede revelar:

• hipotecas;

• embargos;

• demandas;

• usufructos;

• limitaciones;

• afectaciones;

• patrimonio de familia;

• adjudicaciones;

• o antecedentes que modifiquen completamente el análisis.

No es recomendable esperar a encontrar estos problemas después de iniciar una actuación judicial.

¿Cómo saber cuál es la mejor vía jurídica?

En Duque Ortiz Abogados comenzamos con una pregunta sencilla:

¿La sucesión ya terminó?

Después revisamos:

• quién figura actualmente como propietario;

• porcentaje de cada interesado;

• escritura o sentencia de adjudicación;

• certificado de tradición;

• situación de la sucesión;

• existencia de testamento;

• avalúo;

• ocupación actual;

• mejoras;

• impuestos y gastos;

• hipotecas o embargos;

• y objetivo económico de nuestro cliente.

Con esa información puede determinarse si corresponde continuar o iniciar una sucesión, buscar un acuerdo, negociar derechos o estructurar un proceso divisorio.

Abogados para conflictos entre herederos por una casa

Los conflictos familiares por inmuebles heredados pueden prolongarse durante años.

Mientras nadie toma una decisión, pueden acumularse:

• impuestos;

• cuotas de administración;

• deterioro;

• reparaciones;

• servicios;

• conflictos sobre arrendamientos;

• problemas de ocupación;

• nuevas sucesiones por fallecimiento de alguno de los herederos;

• y mayores dificultades para llegar a una solución.

Por ello, una propiedad heredada no debería permanecer indefinidamente en un conflicto sin estrategia jurídica.

Duque Ortiz Abogados presta asesoría y representación en sucesiones, copropiedades, procesos divisorios y conflictos patrimoniales entre herederos.

Dirección estratégica del caso

La dirección jurídica de la firma es liderada por el Dr. Camilo Andrés Duque, quien participa en la estructuración de asuntos civiles, sucesorales y patrimoniales que requieren análisis litigioso.

Cada caso se estudia según sus títulos, antecedentes, pruebas y objetivo económico.

No se trata simplemente de presentar una demanda.

Se trata de determinar correctamente qué proceso corresponde y proteger la participación patrimonial de nuestro cliente.

Si heredaron una casa y nadie logra ponerse de acuerdo, existe una ruta jurídica

Una discusión familiar puede mantenerse durante años si todas las decisiones dependen exclusivamente de obtener unanimidad.

El ordenamiento jurídico colombiano contempla procedimientos para definir sucesiones y mecanismos para terminar comunidades cuando jurídicamente ya existe una copropiedad.

La clave está en identificar correctamente en cuál de los dos escenarios se encuentra el inmueble.

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Consulte su caso con Duque Ortiz Abogados

Si heredó una casa junto con hermanos u otros familiares y no consiguen ponerse de acuerdo para vender, podemos establecer qué procedimiento corresponde según el estado real de la sucesión y del inmueble.

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Página web: www.abogadosdo.com

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Preguntas frecuentes

¿Un hermano puede impedir para siempre que vendamos una casa heredada?

Depende primero de la situación jurídica de la herencia. Si la sucesión ya terminó y existe una verdadera copropiedad, puede estudiarse el proceso divisorio para solicitar la división o venta del inmueble.

¿Qué pasa si todavía no hemos hecho la sucesión?

Primero debe analizarse y tramitarse el asunto sucesoral. El Código General del Proceso regula específicamente la liquidación de sucesiones a partir del artículo 487.

¿Qué pasa si la sucesión ya terminó?

Si el inmueble quedó adjudicado a varias personas como condueñas, puede analizarse la procedencia del proceso divisorio conforme a los artículos 406 y siguientes del Código General del Proceso.

¿Un solo heredero puede solicitar terminar la copropiedad?

Cuando jurídicamente ya tiene la condición de comunero, el artículo 406 establece que todo comunero puede pedir la división material o la venta de la cosa común.

¿Qué ocurre si uno de los hermanos vive en la casa?

La ocupación no debe confundirse automáticamente con la desaparición de los derechos de los demás propietarios. Deben revisarse los títulos y las circunstancias concretas.

¿Siempre hay que vender la casa?

No. El artículo 407 distingue entre división material y venta. Cuando el bien puede dividirse sin desmejorar los derechos de los condueños puede proceder la división; en los demás casos, la venta.

¿Se necesita avalúo?

En el proceso divisorio, el artículo 406 exige que la demanda esté acompañada de un dictamen pericial que determine el valor del bien y el tipo de división procedente, entre otros aspectos.